Prečo spisovať darovaciu zmluvu
Darovacia zmluva slúži ako oficiálny doklad, ktorý jasne definuje, kto daruje majetok, kto ho prijíma, čo je predmetom darovania a za akých podmienok sa darovanie uskutočňuje. V prípade nehnuteľností je spísanie zmluvy nevyhnutné, pretože jej právoplatnosť je podmienená zápisom do katastra nehnuteľností. Na platnosť darovacej zmluvy je nevyhnutné písomné vyhotovenie a podpis darcu musí byť úradne osvedčený. Aby bol prevod vlastníckeho práva právoplatný, je potrebný tiež zápis do katastra nehnuteľností.
Darovacia zmluva zároveň poskytuje právnu istotu obom stranám – darcovi aj obdarovanému. Darca si môže v zmluve vyhradiť určité podmienky, ako napríklad právo doživotného užívania nehnuteľnosti. Pre obdarovaného je zase dôležité, aby mal jasný dôkaz o tom, že nadobudol majetok legálne a bez finančnej protihodnoty.
Okrem toho zmluva pomáha predchádzať budúcim sporom, najmä v rodinných vzťahoch, kde by mohli vzniknúť nejasnosti alebo konflikty ohľadom majetkového prevodu. Preto je spísanie darovacej zmluvy právnikom alebo notárom kľúčovým krokom pre hladký a právne správny proces darovania.
Je možné darovať nehnuteľnosť bez zmluvy?
Nie.
Darovacia zmluva na nehnuteľnosť sa líši od iných darovacích zmlúv najmä svojimi formálnymi a právnymi požiadavkami. Kým pri darovaní hnuteľných vecí (napríklad peňazí, šperkov) stačí často ústna dohoda alebo jednoduchá písomná forma, pri darovaní nehnuteľnosti je nevyhnutné uzavrieť zmluvu v písomnej podobe, ktorá obsahuje presné označenie darovanej nehnuteľnosti podľa katastra nehnuteľností.
Navyše, darovacia zmluva na nehnuteľnosť nadobúda právoplatnosť až po jej vklade do katastra, čo je proces, ktorý nie je potrebný pri iných druhoch darovania. Taktiež pri darovaní nehnuteľností často vstupujú do hry špecifické podmienky, ako napríklad vecné bremeno alebo právo doživotného užívania pre darcu, ktoré musia byť v zmluve presne definované. Tento typ zmluvy vyžaduje zvýšenú precíznosť a právnu odbornosť, aby bol prevod vlastníckeho práva neodvolateľný a právne v poriadku.
Čo musí obsahovať darovacia zmluva
Darovacia zmluva na nehnuteľnosť má svoje náležitosti, ktoré musí obsahovať, aby bola platná:
- musí byť písomná, ak je jej predmetom nehnuteľnosť,
- označenie zmluvných strán – kto je darca a obdarovaný, a to označením ich mena, priezviska, vrátane rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu (takéto označenie je potrebné pre potreby katastrálneho úradu, ak darujete nehnuteľnosť),
- vyhlásenie darcu o tom, že darca obdarovanému bezodplatne prenecháva dar a obdarovaný tento dar prijíma.
- označenie daru – pri nehnuteľnostiach je potrebné označiť katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku, číslo LV, súpisné číslo, číslo bytu, číslo poschodia, číslo bytového vchodu, spoluvlastnícke podiely na spoločných častiach a zariadeniach domu, prípadne aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ak darujete len časť nehnuteľnosti,
- ak darujete byt, prílohou zmluvy musí byť vyhlásenie správcu, že darca nemá nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.
Darca je zo zákona povinný pri ponuke daru obdarovaného upozorniť na vady daru, o ktorých vie. Je vhodné tieto aj zakomponovať do darovacej zmluvy, prípadne uviesť, že darcovi nie sú známe žiadne vady.
Príprava na uzatvorenie darovacej zmluvy
Pred uzatvorením darovacej zmluvy sa oplatí skontrolovať aktuálny list vlastníctva. Po jej uzatvorení bude ešte potrebné požiadať o prevod vlastníckeho práva.
Kontrola listu vlastníctva
Ubezpečte sa, že darca je skutočne vlastníkom nehnuteľnosti a či na nej nie sú zapísané vecné bremená (prípadne predkupné právo, záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by zaväzovali aj obdarovaného.
Prevod vlastníckeho práva
Po uzatvorení darovacej zmluvy na nehnuteľnosť je preto potrebné ešte overiť podpisy (buď u notára alebo na matričnom úrade) a podať tzv. návrh na vklad vlastníckeho práva k daru do katastra nehnuteľností. Návrh môže podať buď darca alebo obdarovaný.
Vrátenie daru
Vrátenie daru, najmä v prípade darovacej zmluvy na nehnuteľnosť, je možné iba za určitých okolností, ktoré sú definované v zákone, aby bol darca chránený pred nežiaducim správaním obdarovaného.
Darca sa môže výzvou domáhať vrátenia daru v prípade, ak obdarovaný voči nemu prejavuje vážne neúctivé alebo neetické správanie. To môže zahŕňať fyzické alebo psychické násilie, neúctu, či hrubé zanedbanie povinností, ktoré vyplývajú z ich vzťahu. Platí to aj v prípade, ak obdarovaný svojím konaním spôsobí darcovi škodu (napríklad finančnú, materiálnu alebo emocionálnu).
Vrátenia daru sa môže domáhať aj vtedy, ak bola darovacia zmluva uzatvorená s konkrétnymi podmienkami (napríklad povinnosť darovanú nehnuteľnosť udržiavať alebo umožniť darcovi jej doživotné užívanie) a obdarovaný tieto podmienky poruší.
Obdarovaný má právo vrátiť dar napríklad v prípade, že ho darca neupozornil na vady nehnuteľnosti.
V prípade, že darca zvažuje vrátenie daru, je potrebné pokúsiť sa najprv situáciu vyriešiť dohodou. Ak dohoda nie je možná, darca môže podať žalobu na súd, kde musí preukázať dôvody na vrátenie daru. Súd následne rozhodne, či sú podmienky na vrátenie oprávnené.
Darovacia zmluva a poplatky
Pri uzatváraní darovacej zmluvy na nehnuteľnosť je potrebné počítať s viacerými poplatkami. Prvým z nich je vypracovanie zmluvy notárom alebo advokátskou kanceláriou, čo sa odporúča najmä v komplikovanejších prípadoch. Cena za vypracovanie darovacej zmluvy k nehnuteľnosti závisí od zložitosti prípadu a konkrétneho notára či advokáta, no zvyčajne je to od 100 €.
Okrem toho je potrebné počítať so správnym poplatkom za overenie podpisu darcu na darovacej zmluve vo výške 2 € za jeden podpis. Ďalším nákladom je správny poplatok za vklad do katastra nehnuteľností, ktorý pri klasickom podaní predstavuje 66 €, pri elektronickom podaní sa znižuje na 33 €.
Je možné darovanie ½ nehnuteľnosti?
Áno, je možné darovať aj 1/2 nehnuteľnosti alebo iný spoluvlastnícky podiel. Tento proces je bežný najmä v prípadoch, keď je nehnuteľnosť vo vlastníctve viacerých osôb a darca chce svoj podiel previesť na inú osobu, najčastejšie rodinného príslušníka. Darovanie časti nehnuteľnosti sa riadi rovnakými pravidlami ako darovanie celej nehnuteľnosti. V darovacej zmluve je potrebné presne špecifikovať, aký podiel sa daruje (napríklad 1/2, 1/3) a identifikovať nehnuteľnosť podľa údajov z katastra nehnuteľností.
Je však dôležité dbať na to, aby spoluvlastníci o tomto prevode vedeli, a to najmä v prípade, že je medzi nimi dohoda o predkupnom práve. Ak takáto dohoda existuje, je potrebné ju rešpektovať. Po uzavretí darovacej zmluvy sa vlastnícke právo k podielu zapisuje do katastra, čím sa darovanie stáva právoplatným. Tento spôsob darovania je praktický napríklad vtedy, ak darca chce rozdeliť majetok medzi viacero osôb alebo si ponechať časť vlastníctva pre seba.
Darovacia zmluva na nehnuteľnosť s vecným bremenom
Darovacia zmluva na byt alebo dom s vecným bremenom je bežnou praxou, ak chce darca zabezpečiť svoje práva, napríklad právo doživotného bývania alebo užívania darovanej nehnuteľnosti.
Takáto darovacia zmluva obsahuje štandardné náležitosti, ako sú identifikácia darcu a obdarovaného, opis nehnuteľnosti a podmienky darovania. Do zmluvy sa však zahrnie aj ustanovenie o vecnom bremene, ktoré detailne špecifikuje práva, napríklad právo bývania, užívania bytu alebo jeho časti. V zmluve je dôležité presne definovať rozsah vecného premena, aby nevznikali pochybnosti (napríklad, ktoré priestory môže darca využívať, aké sú obmedzenia obdarovaného).
Keďže vecné bremeno je viazané na nehnuteľnosť, zaväzuje každého budúceho vlastníka nehnuteľnosti. Práva darcu sú tak chránené aj po prevode nehnuteľnosti na iného vlastníka.
Vecné bremeno sa zapisuje do katastra nehnuteľností spolu s darovacou zmluvou. Návrh na vklad vecného bremena sa podáva spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva. Správny poplatok za zápis vecného bremena do katastra je rovnaký ako pri zápise vlastníckeho práva (33 € pri elektronickom podaní, 66 € pri klasickom podaní).
Darovaná nehnuteľnosť a dedičstvo
Darovacia zmluva na byt, dom či pozemok sa často využíva v prípade prevodu nehnuteľností v rámci rodiny, čo môže súvisieť aj s dedičským konaním. Dôležité je upozorniť, že darovanie je možné len za života darcu. Darovacia zmluva, podľa ktorej sa má plniť až po darcovej smrti, je zo zákona neplatná.
Vlastník nehnuteľnosti sa môže rozhodnúť darovať nehnuteľnosť niektorému z budúcich dedičov ešte počas svojho života. Darovaná nehnuteľnosť tak nebude predmetom dedičského konania.
Pokiaľ však dochádza k dedeniu zo zákona – v prípade neexistencie závetu – dedičovi sa do jeho dedičského podielu započíta aj to, čo bezodplatne dostal za života poručiteľa (nehnuteľnosť sa považuje za neobvyklý dar).
Darovaná nehnuteľnosť a exekúcie
Otázka darovanej nehnuteľnosti a exekúcie sa najčastejšie týka majetku manželov. Tu platí, že nehnuteľnosť darovaná jednému z manželov počas trvania manželstva nie je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva. Exekútor teda nemôže siahnuť na nehnuteľnosť, ktorá bola darovaná manželovi/manželke dlžníka.
Pokiaľ bola nehnuteľnosť darovaná obom manželom, je predmetom podielového spoluvlastníctva, teda dlžník má napríklad 1/2 z nehnuteľnosti. V tom prípade exekútor môže siahnuť na podiel nehnuteľnosti.
Darovaná nehnuteľnosť a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) zahŕňa všetok majetok, ktorí manželia nadobudli počas trvania manželstva. Nepatria do neho veci získané darom, dedičstvom alebo tých, ktoré slúžia osobnej potrebe či výkonu povolania jedného z manželov.
Ak je nehnuteľnosť darovaná jednému z manželov, stáva sa jeho výlučným vlastníctvom a nepatrí do BSM. Naopak, ak je nehnuteľnosť darovaná obom manželom spoločne, vstupuje do BSM. Dôležitý je úmysel darcu, ktorý určuje, či dar patrí jednému z manželov alebo obom.
Dá sa napadnúť darovacia zmluva?
Darovacia zmluva je za určitých okolností napadnuteľná. Dôvody na napadnutie darovacej zmluvy môžu byť právne aj faktické, a to najmä v nasledovných prípadoch:
- neplatnosť zmluvy z formálneho hľadiska – ak zmluva nebola vyhotovená v písomnej forme (pri nehnuteľnostiach je to povinné), ak neobsahuje všetky náležitosti stanovené zákonom.
- oklamanie alebo donútenie darcu – ak sa preukáže, že darca bol k podpisu zmluvy donútený, napríklad pod nátlakom, hrozbou alebo iným nezákonným spôsobom.
- nespôsobilosť darcu právne konať – ak darca v čase podpisu zmluvy nebol spôsobilý právne konať, napríklad pre duševnú poruchu alebo iný zdravotný stav, ktorý mu znemožňoval rozpoznať následky svojho konania.
- porušenie práv dedičov – ak darovanie nehnuteľnosti podstatne zníži hodnotu majetku darcu a obdarovaný odmietne v budúcnosti poskytnúť dedičom povinný podiel.
- rozpor s dobrými mravmi – ak by zmluva bola v rozpore s dobrými mravmi, napríklad ak by darovanie obmedzovalo základné práva darcu alebo iných osôb.
V prípade podozrenia, že darovacia zmluva bola uzavretá za týchto okolností, môžete podať žalobu na príslušný súd o určenie neplatnosti zmluvy. Je však nevyhnutné, aby ste svoje tvrdenia vedeli riadne preukázať, inak môže byť žaloba zamietnutá.
Vzor darovacej zmluvy na byt alebo inú nehnuteľnosť
Vzor darovacej zmluvy na byt podľa § 628 a nasl. Obč. zákonníka a zák. 182/1993 Z.z. O vlastníctve bytov a nebytových priestorov nájdete na tomto odkaze.
Potrebujete preklad darovacej zmluvy?
Preklad darovacej zmluvy je nevyhnutný v situáciách, keď sa darovanie týka nehnuteľnosti v zahraničí alebo ak jedna zo strán nie je slovenským štátnym občanom. Často sa stáva, že rodina vlastní nehnuteľnosť v inej krajine a rozhodne sa ju darovať blízkemu príbuznému. Aby bol prevod vlastníckeho práva právoplatný, je potrebné preložiť darovaciu zmluvu do jazyka, ktorý vyžadujú miestne úrady. Rovnako je preklad potrebný pri predkladaní zmluvy zahraničným bankám, notárom či právnikom, ktorí pracujú s dokumentáciou
Preklad musí byť vyhotovený súdnym prekladateľom, aby mal právnu váhu, najmä ak ide o oficiálne podanie alebo použitie zmluvy v právnom kontexte. Tým sa zabezpečuje, že obsah zmluvy je presný a právne záväzný aj v cudzom jazyku.
V prípade, že potrebujete darovaciu zmluvu v cudzom jazyku, neváhajte a kontaktujte nás. Radi pre vás pripravíme preklad darovacej zmluvy alebo iné úradné preklady dokumentov vo viac než 270 jazykových kombináciách.