Prečo je nutné spisovať darovaciu zmluvu?
Niektoré druhy zmlúv, ako napríklad darovacia zmluva na peniaze alebo darovacia zmluva na auto, môžu byť uzatvorené aj ústne. Vždy sa však odporúča spísanie zmluvy so všetkými náležitosťami, ktoré chráni obe strany v prípade neskorších sporov.
V prípade nehnuteľného daru je nevyhnutné uzavrieť zmluvu písomne. Darovacia zmluva na byt, dom alebo pozemok teda musí mať písomnú formu a podpisy zmluvných strán na nej musia byť úradne overené.
Je možné darovať pozemok bez zmluvy?
Darovanie pozemku nie je možné uskutočniť bez písomnej darovacej zmluvy. Na rozdiel od darovania hnuteľných vecí, kde môže stačiť samotné odovzdanie a prevzatie daru, pri nehnuteľnostiach platia prísnejšie právne pravidlá. Povinnosť spísať darovaciu zmluvu na pozemok vyplýva zo skutočnosti, že vlastnícke právo neprechádza automaticky, ale až po zápise do katastra nehnuteľností.
Čo musí obsahovať darovacia zmluva?
Platná darovacia zmluva musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán – kto je darca a obdarovaný (označenie mena, priezviska, vrátane rodného priezviska, dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu),
- Vyhlásenie darcu o tom, že darca obdarovanému bezodplatne prenecháva dar a obdarovaný tento dar prijíma.
- Označenie daru – katastrálne územie, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku, číslo listu vlastníctva, prípadne aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ak darujete len časť pozemku.
- Popis vád, prípadne informácia o tom, že darca o žiadnych vadách pozemku nemá informáciu.
Príprava na uzatvorenie darovacej zmluvy
Príprava na uzatvorenie darovacej zmluvy spočíva najmä v kontrole listu vlastníctva a samotného pozemku. Je potrebné uistiť sa, že darovacia zmluva obsahuje korektné informácie.
Kontrola listu vlastníctva
Podľa údajov na liste vlastníctva môžete skontrolovať, či je darca skutočne vlastníkom pozemku, prípadne či je pozemok zaťažený vecným bremenom. Vecné bremeno je nerozlučne späté s vlastníckym právom k nehnuteľnosti/pozemku, takže prechádza aj na obdarovaného.
Prevod vlastníckeho práva
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Návrh na vklad sa podáva písomne a obsahuje:
- meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu účastníka konania, ak ide o fyzickú osobu,
- obchodné meno, názov a sídlo účastníka konania, ak ide o právnickú osobu,
- označenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný,
- označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony).
Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra – v tomto prípade darovacia zmluva na pozemok v dvoch vyhotoveniach. Podpisy na zmluve musia byť notársky overené.
V prípade, že ste darovaciu zmluvu spísali v cudzom jazyku, katastrálny úrad od vás môže vyžiadať jej úradný preklad. Známy je aj pod názvami ako súdny preklad, súdne overený preklad či preklad s pečiatkou. Viac sa dozviete v článku Úradné preklady: kedy ich potrebujete, koľko stoja a ako ich získať.
Darovacia zmluva na pozemok – aké sú poplatky?
Výška nákladov na darovanie pozemku závisí od toho, či si celý proces riešite sami alebo využijete odbornú pomoc.
Poplatky za vypracovanie darovacej zmluvy
Ak si darovaciu zmluvu necháte vypracovať právnikom alebo notárom, cena sa pohybuje od 100 do 300 € podľa zložitosti prípadu.
Overenie podpisov na darovacej zmluve (odporúčané)
Hoci zákon nevyžaduje notárske overenie podpisov, pre právnu istotu sa overenie odporúča. Poplatky za overenie sú
- u notára 2,87 € za každý podpis,
- na matrike (obecnom alebo mestskom úrade) 2 € za podpis.
Ak sú podpisy overené u notára, môže to urýchliť vybavenie návrhu na vklad na katastri, pretože úradníci majú väčšiu istotu o pravosti dokumentu.
Poplatky za návrh na vklad do katastra nehnuteľností
Na to, aby bol obdarovaný právoplatne zapísaný ako nový vlastník pozemku, je potrebné podať návrh na vklad do katastra. Za toto podanie sa platí správny poplatok:
- 66 € pri štandardnom konaní, ktoré trvá približne 30 dní,
- 266 € za zrýchlené konanie, kde je vklad vybavený do 15 dní.
Ak podáte návrh elektronicky cez portál slovensko.sk, získate 50 % zľavu, takže zaplatíte 33 € pri štandardnom konaní alebo 133 € za zrýchlené konanie.
Ďalším potenciálnym výdavkom je získanie výpisu z listu vlastníctva (LV), ktorý stojí 8 € na katastri alebo 2 € pri elektronickom podaní.
Daňové povinnosti pri darovaní pozemku
Na Slovensku sa neplatí daň z darovania, ak ide o prevod nehnuteľnosti medzi blízkymi príbuznými (napríklad rodič-dieťa, súrodenci, starí rodičia). Po darovaní však obdarovaný musí počítať s platením dane z nehnuteľnosti, ktorú bude platiť od nasledujúceho kalendárneho roka podľa sadzby určenej danou obcou alebo mestom.
Vrátenie daru alebo napadnutie darovacej zmluvy
Darovanie je spravidla neodvolateľný právny úkon, pri ktorom darca dobrovoľne a bezodplatne prevádza vlastníctvo k veci na obdarovaného. Existujú však situácie, v ktorých má darca právo domáhať sa vrátenia daru alebo dokonca napadnúť platnosť darovacej zmluvy.
Zákon umožňuje darcovi požadovať vrátenie daru, ak sa obdarovaný voči nemu alebo jeho blízkym správa v hrubom rozpore s dobrými mravmi, napríklad fyzické napádanie darcu alebo jeho rodinných príslušníkov, hrubé urážky a ponižovanie, odmietnutie pomoci v prípade núdze, či zneužívanie majetku darcu. Toto správanie musí mať značnú intenzitu alebo ísť o sústavné porušovanie dobrých mravov.
Ak darca dospeje k záveru, že obdarovaný sa správa v rozpore s dobrými mravmi, môže požiadať o vrátenie daru písomnou formou. Ak obdarovaný s vrátením nesúhlasí, darca sa môže obrátiť na súd a domáhať sa vrátenia daru žalobou.
Darovacia zmluva na pozemok a jej napadnutie je možné aj z iných právnych dôvodov, napríklad ak bola uzavretá pod nátlakom alebo za neprimeraných podmienok, ak darca v čase podpisu nebol spôsobilý na právne úkony alebo ak bola zmluva uzavretá v rozpore so zákonom.
Darovacia zmluva na pozemok v podielovom spoluvlastníctve
Vlastníctvo pozemku v podielovom spoluvlastníctve znamená, že daný pozemok patrí viacerým osobám a každá z nich vlastní určitý podiel. Ak sa jeden zo spoluvlastníkov rozhodne previesť svoj podiel na inú osobu, vstupuje do procesu predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. To znamená, že títo spoluvlastníci majú zákonnú možnosť odkúpiť ponúkaný podiel za rovnakých podmienok, za akých by bol prevedený na tretiu osobu.
Darovanie pozemku a predkupné právo
Predkupné právo sa spravidla vzťahuje na odplatné prevody, ako je predaj, ale platí aj v prípade bezodplatného prevodu, teda darovania pozemku. Ak sa spoluvlastník rozhodne darovať svoj podiel tretej osobe, ostatní spoluvlastníci majú právo tento podiel nadobudnúť za rovnakých podmienok, ak oň prejavia záujem. Toto právo im umožňuje predísť tomu, aby sa medzi spoluvlastníkov dostala nová osoba, ktorú tam nechcú.
Existuje však výnimka – predkupné právo sa neuplatňuje, ak je podiel prevádzaný blízkej osobe.
Podľa zákona sa za blízku osobu považuje:
- príbuzný v priamom rade (rodič, dieťa, starý rodič, vnúča),
- súrodenec,
- manžel/manželka.
Okrem týchto príbuzenských vzťahov sa za blízke osoby môžu považovať aj iné osoby, ak medzi nimi existuje taký vzťah, že ujmu jednej z nich by druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú. Ide napríklad o dlhoročných partnerov, svokrovcov, nevlastné deti či osoby žijúce v spoločnej domácnosti, ak preukážu blízky vzťah.
Ak je o odkúpenie podielu záujem zo strany viacerých spoluvlastníkov, musia sa dohodnúť, kto z nich podiel odkúpi. Ak k dohode nedôjde, každý spoluvlastník má právo odkúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojho existujúceho podielu. Napríklad ak má niekto 50 % spoluvlastnícky podiel a ďalší dvaja spoluvlastníci po 25 %, môžu si nový podiel rozdeliť v pomere 2:1:1.
Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.
Vzor darovacej zmluvy na pozemok
Ako vzor darovacej zmluvy môžete využiť napríklad online tlačivo – Darovacia zmluva na pozemok podľa § 628 a násl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov. Po vyplnení si ho môžete stiahnuť ako pdf alebo word dokument.